Auteur: Ellen Van Doren (projectcoördinator Woonlab, SAAMO Antwerpen)
Een vierde van de dak- en thuislozen in Vlaanderen zijn jongeren tussen de 18 en 25 jaar. Tegelijk staan er in Vlaanderen heel wat sociale woningen leeg. In Antwerpen staan er ongeveer een op de vijf woningen leeg. Leegstand omwille van renovatie of afbraak kan lang duren.
Wonen Met Kansen maakt van twee problemen één oplossing. Met de opbouwwerkorganisatie SAAMO ontwikkelden we dit model om mensen in een kwetsbare positie een opstap te bieden naar een duurzame en betaalbare woning. Om de wooncrisis aan te pakken, zullen we out of the box moeten denken. Dit vraagt de ruimte om op een creatieve manier te experimenteren met innovatieve woonvormen. Op die manier kunnen we vernieuwende projecten ontwikkelen en uitrollen.
Het model Wonen Met Kansen is een model van sociaal leegstandsbeheer waardoor dak- of thuisloze jongeren (of jongeren die dit dreigen te worden) één jaar gebruik maken van een leegstaande sociale woning. Ze worden hierbij wekelijks ondersteund door een individuele begeleider en krijgen ook groepswerking aangeboden. Het woon- én begeleidingsaanbod biedt de jongeren een opstap naar zelfstandig wonen, leren en werken. Momenteel werkt SAAMO op kleine schaal in de regio’s Wilrijk, Merksem en Deurne. We hopen om dit in de toekomst uit te breiden, zowel in Antwerpen als in de rest van Vlaanderen.
Waarom zijn we gestart met het project Wonen Met Kansen?
Leegstand aanpakken is goed stedelijk beleid. Gemeenten hechten veel belang aan aangename centra en buurten, met woningen die voor hun inwoners betaalbaar blijven. Leegstand opvolgen en inperken ondersteunt dit beleid en voorkomt verloedering. Woningen die zonder reden leeg staan, dragen bij aan de schaarste van betaalbare en kwaliteitsvolle woningen en drijven huur- en verkoopprijzen op.
Tegelijk is er een grote groep mensen in de samenleving die moeilijk aan een goede, betaalbare woning raakt. De Vlaamse en lokale overheden stoppen jaarlijks veel middelen in het betaalbaar en toegankelijk houden van de woningmarkt. Onder die omstandigheden is het verantwoord om instrumenten als leegstandsbestrijding in te zetten om het aanbod te vergroten en te helpen de prijzen te beheersen.
Leegstand kan voor buurtbewoners, zeker in buurten waar veel leegstand voorkomt, een gevoel van onveiligheid creëren, de indruk van verwaarlozing wekken, verloedering van de buurt tot gevolg hebben en kleine criminaliteit en vandalisme aantrekken. Sommige eigenaars laten woningen en gebouwen leegstaan louter om speculatieve redenen, in de hoop op hogere prijzen in de toekomst. Zij dragen niet bij aan de maatschappelijke kosten die leegstand met zich meebrengt. Leegstaande woningen en gebouwen verhogen het ruimtebeslag, terwijl de ecologische en maatschappelijke druk steeds groter wordt om hier zuinig mee om te gaan. Leegstandsbestrijding is een middel om wantoestanden te voorkomen. Veelvuldige leegstand brengt ook meer werk met zich mee voor de lokale overheid, bijvoorbeeld omdat buurten met een hoger onveiligheidsgevoel een grotere inzet van politie of veiligheidsdiensten vragen.
Onderzoek toont aan dat wonen in een buurt met veel leegstand negatieve impact heeft op de sociale cohesie en de solidariteit in de buurt (Chamlin & Cochran, 1997). Leegstandsbeheer kan deze neveneffecten helpen voorkomen. Bewoonde woningen en gebruikte gebouwen zorgen voor een levendigere omgeving, voor meer sociale controle en een groter veiligheidsgevoel. Het organiseren van leegstandsbeheer kan ervoor zorgen dat er nieuwe, positieve dynamieken ontstaan in een buurt. Met sociaal leegstandsbeheer maakt de huisvestingsmaatschappij of het (boven)lokale bestuur daarenboven de keuze om leegstand aan te pakken door een woonoplossing te voorzien voor mensen in kwetsbare posities. Vaak hebben zij de hoogste woonnood en heeft tijdelijk wonen het grootste positief effect op andere levensdomeinen zoals onderwijs, werk of gezondheid.
Leegstaande sociale huurwoningen
Naast de vele private leegstaande panden vormen leegstaande sociale huurwoningen een bijzonder geval van leegstand. Enerzijds gaat het om gesubsidieerde woningen voor mensen met een laag inkomen, zodat leegstand hier misschien nog meer dan elders best zo veel mogelijk beperkt blijft. Anderzijds zijn het woningen die om efficiëntieredenen meestal in groep gerenoveerd worden. De woonmaatschappij (voorheen sociale huisvestingsmaatschappij) moet bewoners dan geleidelijk herhuisvesten, naargelang elders geschikte woningen vrijkomen. Tegelijk moet ze procedures voor het ontwerp en de subsidiëring volgen. In zulke omstandigheden is een periode van leegstand niet te vermijden. Het ultieme knelpunt is meestal dat een woning aan de minimumvereisten voor basiscomfort en veiligheid van de Vlaamse Wooncode moet voldoen. Vaak is dat net de reden waarom de woningen niet meer op de reguliere sociale huurmarkt verhuurd (kunnen) worden en wachten op renovatie.
Niettegenstaande er enkele mogelijkheden voor tijdelijk gebruik van sociale huurwoningen zijn, blijft het belangrijk om leegstand structureel te beperken, en niet enkel via initiatieven voor tijdelijk wonen.
Wat is sociaal leegstandsbeheer?
Bij sociaal leegstandsbeheer neemt een organisatie met een sociaal oogmerk het beheer van leegstaande woningen op om er tijdelijk een specifieke groep mensen in te huisvesten.
Een sociale beheerder begeleidt doorgaans mensen die in een moeilijke situatie verkeren en die op zoek zijn naar tijdelijke huisvesting. Er zijn mensen die door allerlei omstandigheden (relatiebreuk, gevangenisverblijf, dakloosheid, psychiatrisch verleden of geen netwerk) geen dak boven hun hoofd hebben. Een sociale leegstandsbeheerder kan deze mensen tijdelijk een oplossing bieden. Belangrijk is bovendien dat ze de tijdelijke bewoners ook begeleiden naar een reguliere, vaste woonst.
Deze vorm van leegstandsbeheer creëert geen alternatief voor regulier wonen in een normale huurwoning, maar slechts een tijdelijke opvang.
Sociaal leegstandsbeheer heeft voor lokale besturen een aantal voordelen. Het kan een lokale woonnood voor specifieke doelgroepen opvangen. Dankzij de sociale organisatie als tussenpersoon heeft het bestuur bovendien een duidelijk aanspreekbare partner, die de mensen in de tijdelijke woonsituatie ondersteunt en begeleidt.
Hoe gaat het project Wonen Met Kansen in zijn werk?
Het sociaal leegstandsbeheer van Wonen Met Kansen zoals we door SAAMO Antwerpen uitwerkten, is een samenwerking van vijftien partners. Samen zetten zij zich in om het sociaal leegstandsbeheer mogelijk te maken voor mensen in een kwetsbare positie. Dit model kan inspirerend zijn voor andere organisaties, om op een gelijkaardige en sociale manier om te gaan met leegstand in hun steden en gemeenten.
Wonen Met Kansen richt zich op jongeren tussen 17 en 25 jaar die dakloos zijn of dreigen te worden. Momenteel heeft Wonen Met Kansen 22 panden in beheer (zowel voor alleen wonen als voor woningdelen). 26 jongeren maken continu deel uit van het project en een 40-tal jongeren staan op de wachtlijst. We werken met huurcontracten van zes maanden, die automatisch verlengd worden met zes maanden.
We schetsen kort de specifieke plaats in het model per betrokken actor.
Bewoners
De bewoners zijn jongeren tussen 17 en 25 jaar die dakloos zijn of dreigen te worden. Vaak zijn het jongeren die een moeilijke thuissituatie (hebben) ervaren. Ze kregen soms weinig voorbeelden van hoe je goed woont en samenleeft. In die gevallen hebben ze daar zelf weinig in kunnen oefenen. We vinden het belangrijk dat bewoners van Wonen Met Kansen oefenkansen krijgen. In de praktijk zien we dat niet iedereen klaar is voor deze stap of de juiste persoon is voor dit model. Voor hen willen we een faalervaring voorkomen.
Partnerorganisaties
De partnerorganisaties voorzien individuele ondersteuning op maat van de jongere. De begeleiding heeft als doel om de jongere voor te bereiden op en te begeleiden tijdens en na het zelfstandig wonen in sociaal leegstandsbeheer. De individuele begeleiding van de bewoners gebeurt door welzijnsorganisaties met ervaring in individuele begeleiding. Zij zijn tevens de toeleiders naar het model. Zij kunnen bewoners aanmelden en stellen samen met de jongeren doelstellingen op, die ze nastreven gedurende de huurperiode.
SAAMO
De groepsbegeleiding gebeurt door SAAMO, die het model van sociaal leegstandsbeheer ook uitwerkt. Een keer per maand is er een groepsmoment in Merksem en Deurne, de “Woonclub”. Er komen verschillende thema’s aan bod: zuinig omgaan met energie, leren budgetteren, (familiale) verzekeringen, afval, technische skills, vrije tijd, werk, opleiding of welzijn. De jongeren kozen in het begin zelf of ze op het groepsmoment aanwezig zouden zijn of niet. Omdat we merken dat het groepsmoment enorm aanvullend werkt op de individuele begeleiding verwachten we nu van hen dat ze aanwezig zijn.
De sociale leegstandsbeheerder
De sociale leegstandsbeheerder coördineert de werking van het sociaal leegstandsbeheer. Dit omvat verschillende taken, waaronder het onderhandelen voor woningen met de woonmaatschappij, de relatie met de woonmaatschappij en buren onderhouden, samenwerking met individuele begeleiders, samenwerking met de technische leegstandsbeheerder in functie van technische opvolging of tussenpersoon tussen hen en de bewoners en administratie.
SAAMO Antwerpen is binnen Wonen Met Kansen de sociale leegstandsbeheerder. De woonmaatschappij Woonhaven Antwerpen is eigenaar van de panden en is verantwoordelijk voor de buitenschil van de gebouwen. Interim Vastgoedbeheer, een commerciële leegstandsbeheerder, doet het technisch leegstandsbeheer. Interim Vastgoedbeheer huurt de panden van Woonhaven. Zij voorzien het technisch onderhoud en gaan maandelijks alle panden na om te keuren op veiligheid en energieverbruik. SAAMO huurt de panden van Interim Vastgoedbeheer en verhuurt op hun beurt opnieuw door via een huurcontract aan de bewoners.
Buren/omwonenden
Het samenwonen in een blok/buurt verloopt niet altijd even vlot: flinterdunne muren, gedeelde gangen of luide bellen, … Panden waaruit de huidige bewoners mensen zagen vertrekken, zijn opeens opnieuw bewoond. Het is belangrijk dat alle omwonenden voldoende betrokken worden in een model van sociaal leegstandsbeheer. We trachten het contact met de buren en de bewoners zo vlot mogelijk te laten verlopen.
Bij de start van het project is het belangrijk dat de woonmaatschappij de eigen huurders op de hoogte brengt van het systeem van leegstandsbeheer. Bij de start van een bewoning brengt de sociaal leegstandsbeheerder de buren op de hoogte van de aankomende bewoner(s).
SAAMO maakt zichzelf ook bekend bij alle buren. Op die manier nemen zij contact met ons op als er problemen zijn. Zo kunnen we bemiddelen tussen de bewoners van Wonen Met Kansen en de buren. Dit om snel te kunnen handelen, maar ook om de woonmaatschappij te ontzorgen. We hangen affiches in alle gangen met de contactgegevens van Wonen Met Kansen. Het is een meerwaarde om je als sociaal leegstandsbeheerder in te bedden in de buurt. Bij SAAMO doen we dat door wekelijks een of twee uur de straat op te gaan. We doen dit met koffie, thee, koekjes of soep. Op zo’n momenten vertellen we buurtbewoners over sociaal leegstandsbeheer en de eigen organisatie. Die contacten bevorderen de verbinding tussen ‘oude’ en nieuwe bewoners. Sommige bewoners engageren zich via dit contact als vrijwilliger of brengen spullen voor de nieuwe bewoners.
Vrijwilligers
Elke bewoner bij Wonen Met Kansen heeft recht op ondersteuning van een vrijwilliger bij het zoeken naar een kwalitatieve en duurzame woning. Deze ondersteuning is op vraag van de bewoner en kan plaatsvinden binnen een duo-traject waarbij de vrijwilliger en de bewoner afspreken op een tijd en plaats die voor hen beiden lukt. Verder zetten we ook vrijwilligers in voor specifieke activiteiten in het kader van het sociaal leegstandsbeheer, zoals de uitwerking van een geefhoek met materiaal dat de bewoners kunnen gebruiken bij de inrichting van hun appartement of het opzetten van woonclubs.
Waarom kiezen voor sociaal leegstandsbeheer?
SAAMO pleit voor de structurele verankering van sociaal leegstandsbeheer als vast onderdeel van het lokale en bovenlokale woonbeleid.
De noden op het terrein
Een model zoals Wonen met Kansen toont aan dat tijdelijke woonoplossingen in combinatie met begeleiding duurzame resultaten opleveren. Toch botsen dergelijke initiatieven vandaag nog te vaak op weerstand. Lokale besturen vrezen dat dergelijke projecten armoede aantrekken of het sociaal weefsel onder druk zetten. Deze bezorgdheden zijn begrijpelijk, maar niet gegrond. Praktijkervaring wijst uit dat sociaal leegstandsbeheer net inzet op sociale stijging en stabilisering, niet op het bestendigen van armoede.
Waarom structurele verankering nodig is
Zolang sociaal leegstandsbeheer ad hoc en projectmatig wordt georganiseerd, blijft de impact beperkt. Structurele verankering betekent dat:
- het inzetten van leegstaande woningen voor mensen in woonnood institutioneel ingebed wordt in het woonbeleid;
- zowel sociale als private eigenaars worden aangemoedigd om een minimumpercentage van hun leegstaande panden tijdelijk ter beschikking te stellen aan mensen in woonnood;
- samenwerkingen met welzijnsorganisaties systematisch worden ondersteund.
Dit maakt van sociaal leegstandsbeheer een duurzaam beleidsinstrument, in plaats van een tijdelijke oplossing.
Maatschappelijke meerwaarde
De structurele toepassing van sociaal leegstandsbeheer genereert meerdere voordelen op zowel korte als lange termijn:
Financiële voordelen
- Verlaging van uitgaven in de sociale zekerheid en gezondheidszorg
- Minder kosten voor crisisopvang en noodhulp
Sociale voordelen
- Toegang tot huisvesting voor mensen in precaire situaties
- Verhoogde kans op integratie, werk, en maatschappelijke participatie
Ruimtelijke voordelen
- Activering van leegstaande panden draagt bij aan de leefbaarheid van buurten
- Voorkomt verloedering en verkrotting
Conclusie
De structurele verankering van sociaal leegstandsbeheer is geen luxe, maar een noodzaak. Het is een investering in mensen én in een samenleving waar wonen geen voorrecht is, maar een basisrecht. Door leegstand actief en sociaal in te zetten, creëren we een beleid dat niet alleen reactief is, maar ook toekomstgericht en rechtvaardig.
Wij roepen beleidsmakers op om sociaal leegstandsbeheer op te nemen in de lokale en bovenlokale beleidsplannen en te kiezen voor een structurele aanpak met blijvende impact.
Referenties
Chamlin, Mitchell & Cochran, John. (1997). Social Altruism and Crime. Criminology, 35, 203-228. 10.1111/j.1745-9125.1997.tb00875.x.
Afbeelding: SAAMO Antwerpen