Auteurs: Ronald Crouzé, Elien Mathys, Hilde Maelstaf en Pieter Cools in samenwerking met Rots vzw
Probleemstelling
Het verduurzamen van het verouderde, slecht geïsoleerde woningpatrimonium in Vlaanderen is een van de prioriteiten van het Vlaamse woonbeleid. Zo heeft ongeveer 40% van de woningen in Vlaanderen een slecht energielabel (E of F) en verkeert 1 op 10 in (zeer) slechte staat (Statistiek Vlaanderen, 2025; De Smalen & Winters, 2024). Om dit te verbeteren, zet de Vlaamse overheid in op beleidsmaatregelen zoals renovatieverplichtingen bij aankoop, premies voor energie-efficiënte investeringen en verbouwleningen. Ondanks een differentiatie naar inkomen, bereiken deze initiatieven vooral de beter begoede huiseigenaars: zij die over voldoende financiële middelen, kennis en een geschikte woning beschikken.
Toch blijken de huidige maatregelen niet voor iedereen even toegankelijk. In de brede renovatiegolf dreigen eigenaars met de laagste inkomens uit de boot te vallen. Zij wonen niet alleen vaker in slecht geïsoleerde huizen, maar bij deze groep verkeert een op de zes woningen bovendien in (zeer) slechte staat (Heylen & Vanderstraeten, 2019; Winters, 2021). Beleidsmaatregelen bereiken net deze groep, die het meeste baat zou hebben bij renovaties, vaak onvoldoende. Daardoor ontstaat niet alleen een Mattheuseffect, maar legt het beleid vooral ook nadruk op energie-efficiëntie, terwijl veel woningen niet eens voldoen aan de basisvereisten van de Vlaamse Wooncodex. Zo sluiten de maatregelen dus lang niet altijd aan bij de renovatienoden van huishoudens in kwetsbare situaties (Valcke & Van den Broeck 2025).
Inzichten vanuit Leeuwbrug beweegt
Sociale renovatiebegeleiding biedt een antwoord op die kloof en groeit steeds meer uit tot een essentiële schakel om de renovatieopgave in Vlaanderen sociaal rechtvaardig te maken. Dat blijkt ook uit het recente initiatief Mijn VerbouwBegeleiding van Vlaams minister van Wonen en Energie Melissa Depraetere. Het huidige beleid vult renovatiebegeleiding vaak vrij eng in, als louter technisch renovatieadvies en optionele huisbezoeken (Vlaams Energie- en Klimaatagentschap, 2025a). In de praktijk volstaat dat echter niet. Uit de evaluatie van het project Gent Knapt Op blijkt net dat de meest kwetsbare noodkopers bereikt werden dankzij een combinatie van technische en sociale begeleiding en het principe van een subsidieretentie. Ongeveer 70% vond dat deze ondersteuning van groot belang was en dat renoveren zonder deze hulp moeilijk of onmogelijk was (Van den Broek et al, 2022).
Ook in ons onderzoek naar sociale renovatiebegeleiding in het wijkverbeteringscontract Leeuwbrug Beweegt zien we dit bevestigd. In Leeuwbrug Beweegt werken de gemeente Denderleeuw, renovatieadviesbureau ROTS vzw en sociaalwerkorganisatie Groep INTRO (voorheen: SAAMO Oost-Vlaanderen) samen om bewoners intensief te begeleiden. Wij, onderzoeksgroep Stadskracht, AP Hogeschool Antwerpen, begeleiden en ondersteunen Rots vzw bij het in kaart brengen van de impact van hun sociale renovatiebegeleidingen in Leeuwbrug.
In dit artikel nemen we het traject in Leeuwbrug als casus. We schetsen de context van de wijk, lichten de noodzakelijke bouwstenen toe voor werkzame sociale renovatiebegeleiding, bespreken de uitdagingen die dit met zich meebrengt en delen de belangrijkste lessen uit de praktijk.
Sociale renovatiebegeleiding als hefboom naar wijkverbetering in Leeuwbrug
De voorbije 20 à 30 jaar onderging de wijk Leeuwbrug in Denderleeuw, vlak bij het station, ingrijpende veranderingen. Vandaag ondermijnen leegstand en verouderde woningen de woonkwaliteit in de buurt. Tegelijk brengt de migratiestroom uit Brussel een groeiende meertaligheid en etnische diversiteit met zich mee. Doordat ontmoetingsplekken en publieke ruimte ontbreken, hebben bewoners minder contact met elkaar. Om deze uitdagingen aan te pakken, stapte de gemeente Denderleeuw mee in een wijkverbeteringscontract.
Met het wijkverbeteringscontract Leeuwbrug Beweegt (2022-2025) kiest Denderleeuw voor een sociaal renovatietraject om woningen in de wijk Leeuwbrug te renoveren. Zo’n traject knapt niet alleen de huizen op, maar besteedt ook aandacht aan de (financiële) situatie van de bewoners en de bredere wijkcontext. Het doel is enerzijds om bewoners aan te zetten tot en te helpen in het renovatieproces, zodat zoveel mogelijk woningen efficiënt en betaalbaar worden gerenoveerd tot gezonde, energiezuinige en ecologische woningen. Anderzijds trachten ze ook om van de wijk een betrokken en solidaire buurt te maken.
Rots vzw werkt in dit experimentele renovatietraject mee als partner voor de vrijblijvende bouwtechnische begeleiding. Ze informeren bewoners en begeleiden hen bij de vaak complexe renovatieprocedures. Groep INTRO zorgt voor de sociale begeleiding en neemt de rol op van outreacher, toeleider en begeleider. Zij trekken de wijk in om bewoners te informeren, te motiveren en te begeleiden doorheen het hele renovatietraject. Daarnaast creëren zij ontmoetingsmomenten om de wijkdynamiek te versterken.
Het onderstaande schema toont beknopt hoe de renovatie- en sociale begeleiders te werk gaan.
Het is belangrijk om te vermelden dat de sociale partner tijdens het traject gewijzigd is. SAAMO Oost-Vlaanderen nam aanvankelijk deel aan het project, maar gedurende een overgangsperiode van anderhalf jaar ontbrak een sociaal werker in het project. Door deze onvoorziene situatie verzwakte de positie van de renovatiebegeleiders en daalde de impact van het project aanzienlijk, omdat bewoners deels het contact en het vertrouwen in het project verloren.
De bouwstenen voor sociale renovatiebegeleidingen
Vijf bouwstenen bleken essentieel voor het welslagen van de sociale renovatiebegeleiding van Leeuwbrug Beweegt.
Financiële mogelijkheden van bewoners
De eerste en wellicht de meest belangrijke bouwsteen betreft de financiële mogelijkheden van bewoners. Zonder budget kunnen zij immers niet renoveren. In een wijk als Leeuwbrug, waar veel bewoners in een maatschappelijk kwetsbare of weinig kapitaalkrachtige situatie verkeren, is het moeilijk om renovaties te realiseren.
De overheid biedt wel ondersteuningsmaatregelen zoals Mijn VerbouwLening en Mijn VerbouwPremie, maar die sluiten vaak onvoldoende aan bij de situatie van de bewoners. Recent is de rente voor Mijn VerbouwLening verlaagd van 2,75% naar 1,5% (Vlaams Energie- en Klimaatagentschap, 2025b). “Mogelijk helpt dat, maar de bewoners moeten alsnog in staat zijn om de Mijn Verbouwlening af te betalen zodra een bedrag uit de lening wordt opgenomen”, aldus een renovatiebegeleider. Een extra lening legt bovendien een bijkomende financiële en mentale druk op hen. Ook Mijn VerbouwPremie zorgt voor obstakels. Niet iedereen beschikt over de middelen om renovatiewerken voor te financieren in afwachting van een terugbetaling via premies. Het noodkoopfonds zou voor sommige bewoners een oplossing kunnen bieden, maar de gemeente Denderleeuw koos ervoor dit niet te gebruiken.
De Leeuwbrugpremie, tot maximaal €5.000 met een eigen bijdrage van minstens 20% (Rots vzw, 2025), blijkt daarentegen een succes. Bewoners kunnen de premie eenvoudig aanvragen via de renovatiebegeleider en het schept zichtbaar vertrouwen in het renovatietraject. Ondanks de financiële steun vanuit diverse instanties, stoppen bewoners hun renovatiebegeleiding vaak voortijdig door een gebrek aan eigen, direct beschikbare middelen. Sommige trajecten worden zelfs nooit opgestart, renovatiebegeleiders kunnen zonder budget immers weinig tot niets betekenen voor deze doelgroep.
Ondersteuning door sociaal werkers
Een tweede bouwsteen binnen sociale renovatiebegeleidingen is de ondersteuning van de sociaal werker. Als vertrouwd gezicht in de wijk vormt de sociaal werker de brug tussen bewoners en de renovatiebegeleiders van Rots. Dat de sociaal werker een vertrouwd gezicht is in de wijk blijkt: “Het viel mij vooral op dat [de sociaal werker] in die buurt… Ik heb daar twee keer met haar rondgewandeld en ongeveer iedereen zegt die goedendag. Ze kent daar duidelijk heel veel mensen”, aldus een stadsmedewerker.
Dankzij het directe en warme contact tussen de sociaal werker en bewoners starten renovatiebegeleidingen niet alleen sneller op, maar versterkt en bestendigt het ook het contact tussen bewoners en renovatiebegeleiders. Daarbij is een aanklampende houding noodzakelijk, omdat processen vaak complex en tijdrovend zijn, wat bewoners ontmoedigt en ertoe leidt dat ze afhaken. Door nabij en actief betrokken te zijn, kan de sociaal werker bewoners begeleiden bij het volledige traject.
Hoewel vooral de renovatiebegeleiders bewoners ondersteunen in het kluwen van premiestelsels, het overbruggen van digitale drempels en het aanvragen van leningen, houdt de sociaal werker oog voor bredere noden, zoals financiële zorgen, gezondheid en administratie. Door hierop in te spelen en gepast door te verwijzen, draagt de sociaal werker bij aan de aanpak van onderbescherming, het versterken van buurtcohesie en het verbeteren van de levenskwaliteit in Leeuwbrug.
Bouwtechnische kennis
Een derde bouwsteen is de specialistische en bouwtechnische kennis, weliswaar met inzicht in de kwetsbaarheid van de context, van de renovatiebegeleiders van Rots vzw. De renovatiebegeleider stelt samen met de bewoner een diagnose op van de noodzakelijke (energetische) renovatiewerken, bepaalt mee de prioriteiten en ontzorgt de bewoner door te bemiddelen en onderhandelen met de aannemer. Op basis van de beschikbare financiële middelen en het eventuele zelfbouwvermogen van de bewoner stelt de renovatiebegeleider een stappenplan op.
In veel woningen in Leeuwbrug is isolatie bijvoorbeeld lang niet de eerste of belangrijkste stap in een renovatie. Er zijn vaak dringender noden, zoals het aanpakken van vochtproblemen, het conform maken van de elektriciteit, of het aanpassen van de woning aan de woonnoden van de bewoners. Zo stelt een renovatiebegeleider:
“Het conform maken van de elektriciteit is voor ons als bouwtechnische partner een prioriteit, maar voor veel bewoners niet, want het is niet direct voelbaar. Eerder: lekkages, gasketel die niet meer werkt, problemen met riolering, en elektriciteit in het geval er urgente gebreken zijn, ramen als er veel last is van kou. Dus eigenlijk alle werken die urgent zijn en/of een direct voelbare impact hebben op woonkwaliteit of op de energierekening.”
Wanneer woningen in (zeer) slechte staat verkeren, verbeteren renovaties vooral de woonkwaliteit en de gezondheid van bewoners en niet alleen de energieprestatie (Van den Broeck et al., 2022). Zo kan het aanpakken van de gasketel soms belangrijker zijn dan dakisolatie. Door het beperkte budget zijn harde keuzes vaak onvermijdelijk.
Vertrouwen
Een vierde bouwsteen voor sociale renovatiebegeleidingen is het vertrouwen dat bewoners hebben in zowel de sociale als de technische begeleiders. Dat vertrouwen is niet altijd vanzelfsprekend en vergt tijd, zeker in een context waar wantrouwen tegenover de overheid leeft. Sommige bewoners vrezen bijvoorbeeld dat gebreken zullen worden doorgespeeld naar de gemeente. Zonder vertrouwen komt het traject moeilijk van de grond. Zo is het belangrijk om het contact met de bewoner warm te houden door middel van huisbezoeken, maar ook om een werkbaar plan te vinden voor de bewoners. Vertrouwen voorkomt dat mensen afhaken doorheen het proces.
Hier speelt een vlotte communicatie en een begeleiding op maat van de bewoners een grote rol. Want eens het vertrouwen er is, vormt het een solide basis voor een vlot traject. Begeleiders stemmen hun aanpak flexibel af op de noden van de bewoners, zowel op sociaal als op bouwtechnisch vlak. De bouwtechnische begeleiding kan gaan van louter adviesverlening en het opmaken van prioriteiten tot volledige ontzorging, met werfopvolging en rechtstreeks contact met aannemers.
Tegelijk wijst de praktijk op het belang van continuïteit in de begeleiding. Wanneer bewoners tijdelijk niet in staat zijn om werken uit te voeren, bijvoorbeeld omwille van financiële of persoonlijke omstandigheden, moeten ze later opnieuw terechtkunnen bij een vertrouwde begeleider. De tijdsdruk door de beperkte projectduur laten die ruimte vaak onvoldoende toe, waardoor sommige bewoners uit de boot vallen.
Interprofessionele samenwerking
Een laatste bouwsteen is interprofessionele samenwerking als uitgangspunt van sociale renovatiebegeleiding. Het gaat hierbij om meer dan een praktische taakverdeling tussen verschillende actoren:
Enerzijds inzetten op de renovatie van het patrimonium en trachten zoveel mogelijk mensen te sensibiliseren. Dus ze er toe te brengen dat ze effectief al een energieanalyse van hun huis vragen. En twee, dan ook effectief iets te doen binnen de marge van hun budget. Anderzijds toch in te zetten op die sociale begeleiding, waarbij de aannemers geselecteerd worden en dat dan de opvolging van de werken vanuit het sociaal oogpunt ook gebeurt. (medewerker stadsdienst)
De interprofessionele samenwerking binnen sociale renovatiebegeleiding bundelt de krachten van verschillende actoren. Stadsdiensten sensibiliseren, informeren en verwijzen bewoners door. Sociaal werkers bieden begeleiding op diverse levensdomeinen en ondersteunen het renovatieproces. Renovatiebegeleiders volgen de werken op en bouwen een netwerk uit van betrouwbare en betaalbare aannemers.
Een gedeelde werkplek, zoals De Cement, waar sociale en technische begeleiders elkaar dagelijks ontmoeten, versterkt deze samenwerking. “De gedeelde locatie De Cement waar de sociale- en renovatiebegeleiders elkaar zien en spreken, is wel waardevol” aldus een renovatiebegeleider.
Elke partner vertrekt vanuit zijn eigen expertise, maar werkt samen aan één gemeenschappelijk doel: het verbeteren van het woonpatrimonium in Leeuwbrug. Door kennis en ervaring te delen, ontstaat een geïntegreerde aanpak die bewoners beter ondersteunt en duurzame renovaties mogelijk maakt.
Renoveren in Leeuwbrug: een verhaal van trial and error
Elk van bovenvermelde elementen vormt een bouwsteen voor het realiseren van impactvolle sociale renovatiebegeleidingen. De praktijk in Leeuwbrug toont echter aan dat het opzetten van grootschalige renovaties via sociale renovatiebegeleidingen alles behalve vanzelfsprekend is. Het wegvallen van één bouwsteen beïnvloedt het hele renovatieproces.
Opstarten van begeleiding
Een van de grootste struikelblokken was het langdurig ontbreken van een sociaal werker in de wijk. Die afwezigheid had voelbare gevolgen: het opgebouwde contact en vertrouwen verdween en verschillende bewoners raakten uit beeld. Daardoor werd hernieuwd contact moeilijk.
Ook het opstarten van individuele renovatietrajecten verloopt vaak trager dan verwacht, zeker bij gezinnen met een beperkt budget. Hun financiële situatie moet eerst grondig worden bekeken: spaargeld, mogelijke leningen of steun van familieleden. Dat vraagt tijd. Bovendien wegen bewoners zorgvuldig af of de renovatie de investering waard is. Ze evalueren de keuze van aannemer, bouwmethode en prijs, waardoor een eerste offerte zelden meteen wordt aanvaard.
Timing van het wijkcontract
De timing van het wijkcontract sluit bovendien niet altijd aan bij de financiële of persoonlijke planning van bewoners. Renovatietrajecten vergen tijd en binnen één woning zijn vaak meerdere renovaties nodig. Door hun financiële en mentale draagkracht zijn bewoners verplicht om de werken gefaseerd aan te pakken. Daardoor blijven dossiers lang openstaan en wordt het voor begeleiders moeilijk om binnen de looptijd van het driejarig wijkverbeteringscontract veel renovaties te realiseren.
Vrijblijvend karakter
Het vrijblijvende karakter van het traject vormt een bijkomende uitdaging voor de begeleiders. “De keuze ligt volledig bij de bewoner, maar dat maakt het voor ons niet gemakkelijker”, aldus een sociaal werker. Bewoners kunnen op elk moment afhaken en dat gebeurt ook regelmatig. Zo stapt ongeveer 75% van de bewoners die een advies ontvangen in een renovatiebegeleiding, maar slechts 14% voert dat advies effectief uit. Renovatiebegeleiders vermoeden dat beperkte financiële middelen hierbij vaak de doorslag geven.
Zoals onderstaande tabel van Rots vzw (2025) toont, is het ontbreken van contact met bewoners de voornaamste reden waarom dossiers worden afgesloten, wat vaak wijst op een gebrek aan budget. Andere redenen zijn een gebrek aan interesse, verhuisplannen of bewoners die zelfstandig verder gaan (vaak ook om financiële redenen). In uitzonderlijke gevallen speelt ontevredenheid over de begeleiding een rol. Lange wachttijden of een tekort aan aannemers kunnen de ervaring eveneens negatief beïnvloeden.
| Afgesloten | 35 |
| geen contact meer | 9 |
| zelfstandig verder | 6 |
| werken opgeleverd | 7 |
| niet tevreden | 1 |
| verhuisd | 3 |
| geen interesse meer | 3 |
| geen budget | 6 |
Huurders vallen buiten de boot
Tot slot vallen huurders in de wijk grotendeels uit de boot bij de renovaties. Het wijkverbeteringscontract richt zich niet alleen tot eigenaar-bewoners, maar ook tot eigenaar-verhuurders. Die laatste groep toont er echter weinig interesse voor. Huurders nemen wel contact op, vooral met de sociale partner en meestal over conflicten met hun verhuurder over bouwtechnische problemen. Dat leidt tot extra zorgen en onzekerheid. Veel huurders vrezen een onbewoonbaarheidsverklaring, terwijl ze hopen op een verbetering van hun woonkwaliteit.
Binnen dit project en de bredere doelstellingen van het Vlaamse woonbeleid, vormt de desinteresse van eigenaar-verhuurders een belangrijk struikelblok. Zeker omdat het aandeel huurwoningen in de wijk met 38% aanzienlijk hoger ligt dan het Vlaamse gemiddelde.
Wat we kunnen leren uit de sociale renovatiebegeleidingen in Leeuwbrug?
Sociale renovatiebegeleiding heeft potentieel om net die eigenaars met de laagste inkomens te bereiken die het meest nood hebben aan woningrenovatie. Het kan een krachtig middel worden in de strijd voor een rechtvaardige energietransitie. Het verlaagt de drempel naar renovatie, maakt begeleiding op maat mogelijk en biedt kansen om via een gefaseerde aanpak prioriteit te geven aan de meest dringende noden.
Toch kwamen in dit project enkele belangrijke struikelblokken aan het licht. Het langdurige wegvallen van de sociale partner had een directe impact op het vertrouwen en de betrokkenheid van bewoners. Paradoxaal genoeg onderstreept dat de meerwaarde van de sociale ondersteuning. Daarnaast blijft ook de financiële ondersteuning een kritieke uitdaging. Als we verwachten dat mensen alles in één keer betalen, dan haken de meest kwetsbaren logischerwijs af. Ook het grote aandeel huurders en de beperkte interesse door eigenaar-verhuurders maakt het moeilijk om sociale renovatiebegeleiding in de wijk echt van de grond te krijgen. Zonder een haalbare, stapsgewijze aanpak is het bijzonder moeilijk, zo niet onmogelijk, om kwetsbare huishoudens mee te nemen in de renovatieverplichtingen en -ambities van de Vlaamse overheid.
Afsluitend staan we stil bij de impact van sociale renovatiebegeleiding, die momenteel sterk onder druk staat. Het wijkverbeteringscontract in Leeuwbrug toont aan dat collectieve impact in de praktijk allesbehalve vanzelfsprekend is. Die impact ontstaat pas wanneer alle betrokken partners, Rots vzw, Groep Intro en de gemeente Denderleeuw, langdurig en gezamenlijk inzetten op de doelstellingen van het wijkverbeteringscontract. Dat vraagt meer dan het uitvoeren van individuele taken: het vraagt samenwerking met en voor elkaar.
Er ligt nog een duidelijke opdracht in het beter informeren over en doorverwijzen naar sociale renovatiebegeleiding vanuit diverse stadsdiensten. De samenwerking wordt bovendien bemoeilijkt door de tijdelijke en weinig duurzame projectmatige aanpak via bovenlokale subsidies.
Ook de spreiding van het wijkverbeteringscontract over verschillende legislaturen zet de continuïteit onder druk. Wat het ene gemeentebestuur opneemt en ondersteunt, wordt niet noodzakelijk voortgezet door het volgende.
Als Leeuwbrug iets aantoont, dan is het dat continuïteit, betrokkenheid van alle partners en voldoende financiële middelen cruciaal zijn om blijvende impact te realiseren.
Referenties
De Smalen, D., & Winters, S. (2024). Woonsurvey 2023: eerste resultaten voor de basisindicatoren. Steunpunt Wonen. Geraadpleegd via https://steunpuntwonen.be/wp-content/uploads/2024/03/2024_11_14_Nieuwsbericht_nota-Woonsurvey-2023.pdf
Heylen, K. & Vanderstraeten, L. (2019). Wonen in Vlaanderen anno 2018. Steunpunt Wonen
Rots vzw. (2025) Tussenrapport ‘Leeuwbrug Renoveert’. In het kader van wijkverbeteringsproject ‘Leeuwbrug beweegt’. 24p.
Statistiek Vlaanderen. (2025, 7 februari). Energiescore van bestaande woningen. Geraadpleegd via www.vlaanderen.be/statistiek-vlaanderen/energie/energiescore-van-bestaande-woningen
Valcke, L., & Van den Broeck, K. (2025). Evaluatie Mijn VerbouwPremie en Mijn VerbouwLening. Steunpunt Wonen. Geraadpleegd via https://steunpuntwonen.be/wp-content/uploads/2025/02/WP02_Evaluatie-Mijn-VerbouwPremie-en-Mijn-Verbouwlening.pdf
Van den Broeck, K., Bielen, L., Maelstaf, H., Van Roy, K. & Versele, A. (2022), Gent knapt op. Sociale impact voor de deelnemers, Onderzoek gefinancierd door EC Urban Innovative Actions, 168p. Geraadpleegd via https://stad.gent/nl/wonen-bouwen/betaalbaar-wonen/gent-knapt-op
Vlaams Energie- en Klimaatagentschap. (2025a, 14 januari). Nieuw: Mijn verbouwBegeleiding. Gratis begeleiding op maat bij het verbeteren van je woning. Geraadpleegd via www.vlaanderen.be/veka/nieuw-mijn-verbouwbegeleiding-gratis-begeleiding-op-maat-bij-het-verbeteren-van-je-woning
Vlaams Energie- en Klimaatagentschap. (2025b, 6 februari). Rentevoet voor Mijn VerbouwLening daalt naar 1,5%. Geraadpleegd via www.vlaanderen.be/veka/rentevoet-voor-mijn-verbouwlening-daalt-naar-15
Winters, S. (2021, 2 december). Dertig jaar Vlaams woonbeleid: wat leert ons de Vlaamse Woonmonitor? In J. Coene, T. Ghys, B. Hubeau, S. Marchal, P. Raeymaeckers, R. Remmen, W. Vandenhole (red.), Jaarboek Armoede en Sociale Uitsluiting 2021 (pp. 80‑101). ASP.
Afbeelding: Rots vzw