Auteurs: Elisabet Van Wymeersch, Bert van den Broele, Sven Claes (Het Pandschap)
Voor wie deze blog leest, zal het geen nieuws zijn: betaalbaar wonen is al jaren een pijnpunt in Vlaanderen. Maar de situatie was zelden zo schrijnend als vandaag. In april 2025 stonden zo’n 200.000 mensen op de wachtlijst voor een sociale woning.1 Gemiddeld wachtten zij zo’n vijftal jaar op een betaalbaar dak boven hun hoofd.2 In de tussentijd betalen ze vaak te veel op de private huurmarkt, met alle gevolgen van dien: minder geld voor andere basisbehoeften, kinderen die kansen mislopen, en een leven in constante onzekerheid.
De nood aan sociale huisvesting is enorm. Toch slaagt de Vlaamse overheid er al decennia niet in om het aanbod op peil te brengen. Slechts 6 procent van de woningen in Vlaanderen is sociaal, een percentage dat ver onder het niveau ligt van landen als Frankrijk en Nederland.3
Tegen die achtergrond gingen we met Het Pandschap op zoek naar een ander model. Een manier om, zij het op kleine schaal, toch bij te dragen aan de broodnodige uitbreiding van het sociaal huuraanbod.
Wat doet Het Pandschap?
Het Pandschap helpt eigenaars van leegstaande of verouderde woningen om hun pand klaar te maken voor sociale verhuur. Dat doen we door hen van A tot Z te begeleiden: met technisch advies, ondersteuning bij het aanvragen van premies, coördinatie van renovatiewerken en hulp bij het vinden van financiering. In sommige gevallen nemen we het pand tijdelijk in beheer of erfpacht, maar meestal blijven de eigenaars zelf aan zet, met ons als trekkende partner. Na renovatie worden de woningen ter beschikking gesteld van woonmaatschappijen, die ze toewijzen aan huurders met een laag inkomen of in een kwetsbare situatie.
Het idee voor die aanpak kwam niet uit het niets. In 2018 lieten we ons inspireren door het Brusselse Renovassistance, dat eveneens inzet op het sociaal verhuren van gerenoveerde panden. Wij vertaalden dat model naar de Vlaamse context en gingen op zoek naar een manier om sociale impact te combineren met een zo zelfbedruipend mogelijke werking.
Sindsdien is Het Pandschap stap voor stap gegroeid. We startten in Gent, maar zijn vandaag ook actief in Brugge, Mechelen en Antwerpen. In 2024 werden door deze werkingen gezamenlijk een vijftigtal panden opgeknapt en sociaal verhuurd. Dat aantal lijkt misschien beperkt, maar de impact is relevant: elke gerenoveerde woning betekent een veilige en betaalbare thuis voor een gezin dat daar anders misschien jaren op had moeten wachten.
Wat maakt Het Pandschap anders?
Wat volgens ons Het Pandschap onderscheidt van veel andere initiatieven, is de unieke combinatie van sociale missie en bouwtechnische kennis. De organisatie werd opgericht vanuit ROTS vzw4, door mensen met zowel technische expertise als een sterk sociaal engagement. Die combinatie is essentieel: het stelt Het Pandschap in staat om niet alleen plannen te maken, maar ook daadwerkelijk panden te verbouwen en bewoonbaar te maken voor sociale huur.
Bovendien is Het Pandschap zo opgebouwd dat het op termijn zonder structurele subsidies zou moeten kunnen draaien. Die financiële onafhankelijkheid maakt de werking veerkrachtiger en minder gevoelig voor politieke schommelingen. De belangrijkste inkomsten komen uit coördinatievergoedingen voor renovatieprojecten, betaald door eigenaars die hun pand sociaal willen verhuren.
Kleinschaligheid als troef
De kleinschaligheid van de lokale werkingen van Het Pandschap is geen toeval. Het is een bewuste keuze. Het laat ons toe om flexibel en dicht bij de mensen te werken — zowel bij eigenaars als bij lokale beleidsmakers. In plaats van in te zetten op grote bouwprojecten, focussen we op kleinere renovaties, verspreid over de stad of regio.
Die aanpak heeft niet alleen praktische voordelen, maar ook maatschappelijk belang. Kleinschalig en verspreid sociaal wonen zorgt voor meer draagvlak in de buurt. Grote sociale woonblokken roepen vaak weerstand op bij omwonenden. Door sociale woningen te integreren in bestaande gebouwen of kleine nieuwbouwprojecten, vermijd je stigmatisering en versterk je het lokale draagvlak voor betaalbaar wonen op lange termijn.
Waar loopt het moeilijk
Ondanks deze troeven, merken we toch enkele hardnekkige uitdagingen op die onze werking onder druk zetten.
De juiste eigenaars bereiken
Het Pandschap mikt op een erg specifiek profiel: mensen die een verouderd pand bezitten, het sociaal willen verhuren, maar geen idee hebben hoe eraan te beginnen. Die combinatie is niet altijd even makkelijk te vinden. Grote reclamecampagnes passen niet bij de sociale insteek van onze werking, en komen ook niet geloofwaardig over bij deze doelgroep. Daardoor blijft het een uitdaging om ons verhaal tot bij de juiste mensen te brengen.
Een stabiele instroom van projecten
Om efficiënt te kunnen werken, is een constante aanvoer van nieuwe panden nodig. In regio’s als Mechelen, waar woonmaatschappijen actief meezoeken naar panden, lukt dat goed. Maar elders stokt de instroom soms, en dan wordt het moeilijk om een team rendabel te houden. Zonder voldoende schaal is continuïteit een uitdaging.
De juiste profielen vinden
Het Pandschap zoekt mensen met een specifieke combinatie aan vaardigheden: technisch sterk, sociaal geëngageerd én financieel onderlegd. Zulke profielen zijn schaars, en in de sociale sector kunnen we meestal niet concurreren met de lonen uit de bouwsector. In Brugge bijvoorbeeld zoekt men al vier jaar naar geschikte medewerkers om het lokale team uit te bouwen.
Werken op schaal
Hoewel we in onze kleinschaligheid een troef zien, maakt het ons in zekere zin ook best kwetsbaar: er is geen buffer bij ziekte, vakantie of onverwachte drukte. Om continuïteit te garanderen, moet de schaal ook groot genoeg zijn. We mikken per werking op minstens 15 tot 20 renovaties per jaar.
Afhankelijke samenwerking met woonmaatschappijen
Woonmaatschappijen zijn cruciale partners, maar de recente fusies hebben voor veel vertraging en verwarring gezorgd. In sommige regio’s liggen de prioriteiten niet bij inhuur, of ontstaat er interne concurrentie tussen eigen patrimonium en inhuur. Op papier steunen ze het model van inhuur, maar in de praktijk worden de toelatingsvoorwaarden vaak zó streng – denk aan nieuwbouwnormen voor oude panden – dat eigenaars al afhaken voor het project goed en wel gestart is.
Beleidsaanbevelingen
Het model van Het Pandschap werkt. Maar om écht impact te maken en op te schalen, zijn er volgens ons enkele gerichte beleidsmaatregelen nodig:
- Maak een duidelijke keuze voor sociale inhuur
Woonmaatschappijen moeten expliciet aangemoedigd en ondersteund worden om panden van derden in te huren. Dat betekent ook voldoende middelen om de extra coördinatie, risico’s en inspanningen die dat met zich meebrengt, te compenseren.
- Zorg voor stabiliteit in regelgeving
Renoveren en bouwen zijn langetermijntrajecten. Als de voorwaarden, premies en beleidsdoelen elke legislatuur veranderen, ontmoedigt dat eigenaars én organisaties zoals Het Pandschap. Continuïteit is essentieel.
- Versnel procedures zoals de Mijn VerbouwLening
Vandaag wachten eigenaars vaak vier maanden op goedkeuring van een lening. Dat schrikt af. Snellere doorlooptijden en administratieve vereenvoudiging kunnen het verschil maken.
- Investeer in actieve prospectie bij woonmaatschappijen
Waar woonmaatschappijen actief op zoek gaan naar panden – zoals in Brugge of Mechelen – werkt het systeem. Maar die functie is vaak onderbemand of afwezig. Structurele ondersteuning voor deze rol zou de instroom van projecten aanzienlijk verbeteren.
- Zet het Bindend Sociaal Objectief (BSO) kracht bij
Het nieuwe Bindend Sociaal Objectief (BSO) – dat lokale besturen verplicht tot een minimaal aantal sociale woningen – kan een belangrijke hefboom zijn, op voorwaarde dat het effectief wordt opgevolgd. Enkel zo kan het gemeenten stimuleren om ook in te zetten op alternatieve modellen zoals Het Pandschap.
- Vergroot de zichtbaarheid van initiatieven zoals Het Pandschap
Tenslotte pleiten we voor meer publieke communicatie rond de verschillende sociale huur en renovatiemodellen. Vandaag kent het middenveld Het Pandschap goed, maar het brede publiek nauwelijks. Meer zichtbaarheid – zonder te vervallen in commerciële promotie – zou de juiste eigenaars sneller kunnen bereiken.
Conclusie
Het Pandschap belichaamt één specifieke manier om betaalbaar wonen mogelijk te maken: kleinschalig, flexibel, en met gebruik van privaat kapitaal voor een maatschappelijk doel. Ons model is geen wondermiddel, maar vult een leemte in het huidige woonlandschap: eigenaars met sociaal engagement begeleiden om hun pand in te zetten voor huurders in een maatschappelijk kwetsbare positie.
Met de juiste beleidskeuzes zouden we verder kunnen groeien en een grotere rol kunnen spelen in het aanpakken van de wooncrisis. Geen massaproductie, maar doelgerichte impact. Want elke gerenoveerde woning haalt een gezin van de ellenlange wachtlijst, elke extra sociale woning verandert mensenlevens.
Afbeelding van Brad Weaver via Unsplash
- https://www.vrt.be/vrtnws/nl/2025/04/09/nooit-eerder-zoveel-mensen-op-wachtlijst-voor-sociale-woning/ ↩︎
- https://www.vlaanderen.be/sociaal-woonbeleid/cijfers/kandidaat-huurders ↩︎
- https://www.demorgen.be/nieuws/europa-velt-vernietigend-oordeel-over-vlaamse-woonbeleid-we-moeten-steun-voor-mensen-die-een-woning-willen-kopen-afbouwen~b773135b/ ↩︎
- In de periode van de oprichting van Het Pandchap heette ROTS vzw, nog Domus Mundi. Zie https://www.rotsvzw.be/ ↩︎